Ley 187 de la Vivienda de Cuba explicada: compra, permuta, donación y herencia

Quién puede ser propietario

La ley llama “personas naturales” a los ciudadanos cubanos y a los extranjeros con residencia permanente, con excepciones en los artículos 43.2 y 89.1 (art. 3)^[1]. El artículo 89.1 permite la compraventa entre personas naturales o jurídicas, “cubanas o extranjeras”, y el 89.3 da al extranjero que compra los mismos derechos y obligaciones de la ley^[1]. Según el Ministerio de la Construcción (MICONS), los extranjeros no residentes compran en las mismas condiciones que un cubano y firman ante los notarios de las Consultorías Jurídicas y Bufetes Internacionales del Ministerio de Justicia^[2].

Cuántas viviendas se pueden tener

Hasta dos viviendas en propiedad, además de la de descanso o veraneo que conste así en el título (art. 4.1)^[1]. Si se supera el límite, la Dirección Municipal de la Vivienda puede declarar la pérdida de la última adquirida (art. 4.2). Una vivienda de descanso pierde esa condición si se transmite entre vivos (venta, donación, permuta), pero no por herencia (art. 138.4)^[1]. Las entidades económicas no estatales solo pueden adquirir hasta dos viviendas por compraventa o donación (arts. 91.3 y 99.4)^[1].

Formas de adquirir una vivienda

Por nueva construcción; compraventa, donación, permuta, herencia o legado; usufructo, habitación, comodato o arrendamiento; o cualquier otro acto jurídico (art. 46.1)^[1].

Compraventa

• Se firma en escritura pública ante notario con sede en la provincia donde está la vivienda, por el precio que acuerden las partes (art. 89.1)^[1].
• El precio se paga con instrumentos bancarios o cualquier vía que no sea efectivo (art. 90.1)^[1].
• Antes, el vendedor debe haber pagado el precio de la vivienda si la debía al Estado, pagar el impuesto y acreditar que está inscrita en el Registro Central de la Propiedad de Bienes Inmuebles (art. 90.2)^[1].

Pasos, documentos e impuestos: compra paso a paso.

Permuta

• Una vivienda se puede permutar por una o más viviendas o por otros bienes o derechos (art. 96)^[1].
• Se formaliza ante notario de la provincia de la vivienda, después de inscribirla en el Registro (art. 97.1)^[1].
• Las partes pueden pactar una compensación, siempre que su valor no desnaturalice el contrato (art. 97.3)^[1].
• Las permutas con arrendatarios, usufructuarios o habitacionistas de viviendas del Estado van por vía administrativa (art. 98)^[1].

Donación

• El propietario puede donar su vivienda a personas naturales o jurídicas, ante notario de la provincia y con la vivienda inscrita (art. 99.1)^[1].
• Salvo pacto en contrario, el donante conserva la deuda pendiente por el pago de la vivienda (art. 99.2)^[1].
• La donación al Estado se hace ante el director municipal de la Vivienda (art. 100)^[1].

Herencia

• Al morir el propietario, la vivienda se transmite según la legislación sucesoria común (art. 85.1); si los herederos están de acuerdo, la adjudicación se hace ante notario, y si no, por vía judicial (art. 85.2)^[1].
• Sin herederos ni legatarios, y si otras personas la ocupan de forma permanente, pasa al Estado al cabo de dos años; quienes vivían allí con consentimiento del fallecido al menos cinco años pueden obtener la propiedad (art. 86)^[1].
• Según el MICONS, los herederos que viven en el extranjero conservan sus derechos si el fallecimiento ocurrió después de la entrada en vigor del Decreto-Ley 130/2026 (10 de septiembre de 2026)^[2]. Confírmalo con un notario en tu caso concreto.

Obligaciones del propietario

• Conservar la vivienda a su costa y, en edificios, contribuir al mantenimiento de las zonas comunes (art. 139.1 a)^[1].
• Pedir licencias y permisos para obras (arts. 47 y 139.1 b)^[1].
• Inscribir en el Registro el título, las transmisiones, las cargas y los cambios constructivos (art. 140)^[1].
• Una vivienda abandonada y declarada en ruina puede perderse por decisión judicial a petición de la Dirección Municipal de la Vivienda (art. 141)^[1].

Si estás sujeto a la jurisdicción de EE. UU.

La ley cubana no es la única que aplica: en general, las personas sujetas a la jurisdicción de EE. UU. necesitan autorización de la OFAC para comprar inmuebles en Cuba^[5].

Fuentes

1. Ley 187/2026 “Ley de la Vivienda”, Gaceta Oficial No. 86 Ordinaria, 14 Oct 2026 (GOC-2026-607-O86)
2. Cubadebate, “Nueva Ley de la Vivienda: MICONS responde las dudas de los lectores”, 3 Nov 2026
3. CiberCuba, “Entra en vigor la nueva Ley de la Vivienda”, 21 Oct 2026
4. Casas Oasis, “Cuba Housing Law 187 for emigrants” (secondary analysis)
5. U.S. Treasury OFAC, FAQ 799: purchase or lease of real property in Cuba