Pasos, impuestos y valor catastral para comprar una vivienda en Cuba

Los seis pasos de una compraventa

1. Comprueba que puedes comprar. La ley permite compraventas entre personas “cubanas o extranjeras” (art. 89.1)^[3][9]. Una persona puede tener hasta dos viviendas más una de descanso que ya figure así en el título (art. 4.1)^[9]. Cómo se aplica ese límite a extranjeros no residentes debe confirmarse con el notario^[9].
2. El vendedor reúne sus papeles. Antes de firmar debe haber pagado el precio de la vivienda si fue asignada por el Estado, haber pagado el impuesto y tener la vivienda inscrita en el Registro de la Propiedad (art. 90.2)^[9]. Si hubo obras que no aparecen en el título, hay que actualizarlo^[9].
3. Tú compruebas la casa. Quién vive en ella (la venta puede anularse si deja sin vivienda a ciertos convivientes protegidos, arts. 59 y 66.1), que metros, plantas y obras coincidan con el título y, en un apartamento, que el vendedor no tenga deudas con la administración del edificio, porque pasarían al comprador^[9].
4. Acordad el precio y calculad el impuesto. El precio lo pactan libremente comprador y vendedor (art. 89.1)^[9]. El impuesto se calcula sobre ese precio o sobre el valor catastral, el que sea mayor^[9].
5. Pagad sin efectivo. El precio se paga con instrumentos bancarios u otra modalidad que no sea efectivo, sin importe mínimo (art. 90.1)^[3][9]. Conviene que el pago deje constancia a nombre de comprador y vendedor y que la cantidad coincida con la de la escritura^[9].
6. Firmad ante notario e inscribid. La escritura se firma ante cualquier notario de la provincia donde está la vivienda (art. 89.1) y después se inscribe en el Registro Central de la Propiedad^[9]. Si la casa está en una zona con regulaciones especiales, como la Zona Priorizada para la Conservación de La Habana Vieja y Centro Habana, puede hacer falta una autorización para vender^[9].

Qué es el valor catastral y por qué importa

• Es un valor oficial que fija el Catastro a partir del suelo, la construcción y su estado. No es el precio de venta: en una compraventa sirve para fijar el mínimo sobre el que se calcula el impuesto^[9].
• Sustituye al antiguo valor de referencia desde el 21 de octubre de 2026^[9].
• La certificación catastral la solicita el propietario (no el comprador) en la Dirección Municipal de Ordenamiento Territorial y Urbanismo, se paga por Transfermóvil o EnZona y, según ámbito.casa, vale cinco años^[9].
• La certificación acredita los datos físicos y el valor del inmueble, no la propiedad: eso lo prueba el título inscrito en el Registro^[9].
• La ley no la incluye entre los requisitos para firmar, pero como el impuesto depende de ese valor, ámbito.casa recomienda pedirla antes de buscar comprador y preguntar al notario cómo la exigirá^[9].

Cuánto cuesta en impuestos

El tipo del impuesto por compraventa es del 4 %^[8]. Según ámbito.casa, lo paga el 4 % el vendedor y el 4 % el comprador, y el porcentaje no cambió: cambió la base de cálculo^[9]. Declarar en la escritura un precio inferior al valor catastral no reduce el impuesto^[9].

Ejemplo orientativo con datos de Cuba Habitat: la mediana del precio de oferta en Cuba es $22.700 (4639 anuncios activos). Si el valor catastral no fuera mayor que el precio, el 4 % sería de unos $910 para cada parte. Es una cuenta ilustrativa, no una cifra oficial: el valor catastral real de cada casa puede cambiar la base.

No tenemos cifras verificadas de los honorarios del notario ni de las tasas del Registro, así que no las damos. Pregunta por ellos al notario antes de pagar.

Si vives fuera de Cuba

• Un ciudadano cubano puede comprar y vender aunque viva en el extranjero (art. 3)^[9].
• Para firmar, o vienes en persona o das un poder notarial a alguien en Cuba. La ley no detalla cómo hacerlo desde fuera, así que pregunta antes al notario qué formato acepta^[9].
• Si vendes desde fuera, pregunta también si quien tiene tu poder puede pedir la certificación catastral, porque la norma dice que la pide el titular^[9].
• Los propietarios que viven en el extranjero deben designar un representante^[5].

Quién aporta qué

La tabla resume el análisis de ámbito.casa^[9]. Cada notaría puede pedir documentos adicionales.

Fuentes

1. Ley 187/2026 “Ley de la Vivienda”, Gaceta Oficial No. 86 Ordinaria, 14 Oct 2026 (GOC-2026-607-O86)
2. Gaceta Oficial No. 86 Ordinaria de 2026 (full issue, incl. Decrees 176–178)
3. CiberCuba, “Entra en vigor la nueva Ley de la Vivienda”, 21 Oct 2026
4. Radio Caribe, “Cuba publica una nueva Ley de la Vivienda: ¿qué cambia?”, 15 Oct 2026
5. Casas Oasis, “Cuba Housing Law 187 for emigrants” (secondary analysis)
6. U.S. Treasury OFAC, FAQ 799: purchase or lease of real property in Cuba
7. Cuban Assets Control Regulations, 31 CFR Part 515
8. Ministerio de Finanzas y Precios (MEP), “aclara sobre impuestos en la actividad de compraventa de viviendas”
9. ámbito.casa, “Nueva Ley de la Vivienda en Cuba: paso a paso para comprar” (secondary analysis)