Cómo comprar una vivienda en Cuba siendo extranjero (2026)

Qué cambió con la Ley 187

• La Ley 187 fue publicada en la Gaceta Oficial No. 86 Ordinaria del 14 de octubre de 2026 y entró en vigor siete días después^[1][4]. Sustituye a la Ley General de la Vivienda (Ley 65 de 1988)^[3].
• El artículo 89.1 permite la compraventa entre personas naturales o jurídicas, “cubanas o extranjeras”, y el 89.3 reconoce al comprador extranjero los mismos derechos y obligaciones que establece la ley^[3][5].
• Su reglamentación se publicó en la misma Gaceta (Decretos 176, 177 y 178)^[2].

Cómo funciona una compraventa

1. Escritura ante notario de la provincia donde está la vivienda (art. 89.1)^[3].
2. Pago no en efectivo, por transferencia o instrumento bancario, cualquiera que sea el importe (art. 90.1)^[3].
3. El vendedor debe acreditar que la vivienda está inscrita en el Registro de la Propiedad, que pagó los impuestos y que no tiene deudas por el precio (art. 90.2)^[3][5].
4. El impuesto se calcula sobre el precio pactado si es igual o mayor que el valor catastral^[5]. El tipo del impuesto por compraventa es del 4 %^[8]; según el análisis de ámbito.casa, cada parte (vendedor y comprador) paga el 4 %^[9]. Confirma la cifra con el notario o la ONAT antes de firmar.
5. En edificios multifamiliares, las deudas del vendedor con la administración del edificio pueden pasar al comprador: pide un certificado de estar al día^[5].

Límites y preguntas abiertas

• Una persona puede ser propietaria de dos viviendas más una de descanso declarada (art. 4.1)^[3][5].
• Todavía no está claro en la práctica cómo se aplica ese límite a extranjeros no residentes, ni todos los casos de donación o herencia. Los propietarios ausentes deben designar un representante^[5].
• Pregunta al notario por la residencia, la apertura de cuenta bancaria y cualquier autorización adicional que se te exija.

Ciudadanos y residentes de EE. UU.

Las Regulaciones de Control de Activos Cubanos de EE. UU. prohíben, en general, que una persona sujeta a la jurisdicción de EE. UU. compre o arriende bienes inmuebles en Cuba sin autorización de la OFAC^[6][7]. Si eres ciudadano o residente de EE. UU., consulta a un abogado especializado antes de dar cualquier paso.

Lista de comprobación antes de pagar

• Visita la vivienda (o envía a alguien de confianza) y comprueba agua, electricidad, cisterna y estructura.
• Pide el título de propiedad y una certificación actual del Registro de la Propiedad.
• Comprueba que el nombre del vendedor coincide con el título y que todos los copropietarios firman.
• Solicita la certificación catastral y los recibos de impuestos.
• En apartamentos, pide el certificado de deudas con el edificio.
• Nunca envíes depósitos a desconocidos ni pagues en efectivo; el pago debe ser bancario.
• Compara el precio con la mediana de la zona.

Cuánto cuesta

La mediana del precio de oferta en Cuba es $22.700 y $287/m², según 4639 anuncios activos. Consulta los precios por provincia y municipio y la guía de barrios de La Habana.

Fuentes

1. Ley 187/2026 “Ley de la Vivienda”, Gaceta Oficial No. 86 Ordinaria, 14 Oct 2026 (GOC-2026-607-O86)
2. Gaceta Oficial No. 86 Ordinaria de 2026 (full issue, incl. Decrees 176–178)
3. CiberCuba, “Entra en vigor la nueva Ley de la Vivienda”, 21 Oct 2026
4. Radio Caribe, “Cuba publica una nueva Ley de la Vivienda: ¿qué cambia?”, 15 Oct 2026
5. Casas Oasis, “Cuba Housing Law 187 for emigrants” (secondary analysis)
6. U.S. Treasury OFAC, FAQ 799: purchase or lease of real property in Cuba
7. Cuban Assets Control Regulations, 31 CFR Part 515
8. Ministerio de Finanzas y Precios (MEP), “aclara sobre impuestos en la actividad de compraventa de viviendas”
9. ámbito.casa, “Nueva Ley de la Vivienda en Cuba: paso a paso para comprar” (secondary analysis)